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濮阳房产网 > 新闻资讯 > 房贷指南 > 楼市趋稳 市场理性回归

楼市趋稳 市场理性回归

发布日期:2019-4-4

2019年3月29日,随着美盛地产成功摘得郑州市金水区郑政出〔2019〕20、21号(网)两宗地块,原本平静的河南楼市立刻起了涟漪。 郑州市政府工作报告显示,2018年,全市房屋施工面积18643.1万平方米,比上年增长13.8%;全市商品房销售面积3712.1万平方米,比上年增长19.8%,增速较上年提高11.5个百分点。从住宅结构看,受市场调控因素的影响,刚需住房(90平方米以下)的销售面积增速较快,达到34.6%,较上年提高36.4个百分点;改善型住房(90平方米以上)的销售面积增速为16.6%,比刚需住房销售面积增速少18.0个百分点。 从平稳发展到供需理性 碧桂园河南一部营销总经理齐华伟告诉记者,不管是一、二线城市,还是三、四线城市,城市在生长在更新,住房的更新换代需求持续存在。随着河南快速步入新的发展阶段,城市居民的物质生活也必将会快速丰富起来,人们对生活空间的要求也越来越高,而未来河南人居环境的主发展方向必然是绿色、科技、智能、人文,这类建筑又可称为可持续发展建筑、生态建筑、回归大自然建筑、节能环保建筑等。 郑州从2016年底确立为国家中心城市,到2018年发布国家中心城市建设纲要,将按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”的发展思路,持续优化城市空间布局,实施组团式发展,区分产业差异,明确发展定位,逐步形成“双城引领、三绿融合、三轴交汇、多级联动”的空间形态。 直到2017年,中国(河南)自由贸易试验区获批,郑州出台详细的自贸区规划,将按照“一轴串三环,双核带四心,三区共发展”的思路,逐步形成“七区共发展,八心集优势”的空间格局,依托郑东新区、经开区和金水区功能特色,打造现代金融中心、制造业核心和对外开放窗口,逐步强化城市内部产业支撑。 这一切均表明,河南的房地产市场,已不是过去开放式的市场,购房者和房企已经跨入了理性的时期,不论是刚需购房者还是房企,在市场的作用下,将更加理性。 “未来房地产市场的集中度将进一步加强。2018年郑州主城区销售数据中,郑州前五名的开发商占据的市场份额是49.53%;全国TOP10的开发商占据全国的市场份额是26.9%,TOP30占据45.2%,几乎占据半壁江山。在去杠杆的背景下,小房企的融资成本大幅上升,会加快出局。随着资金、土地等资源进一步向龙头企业集中,龙头企业侵占市场份额的速度将会加快,房地产的集中度将愈发明显。”永威集团营销中心总经理张晓征如是说。 裕华集团营销管理中心总监侯兴湘告诉记者,当前的市场从短期来看,有效的购买需求稍显不足,市场全面转暖为时尚早,对于开发商而言,不宜盲目乐观,还应保持必要的谨慎与清晰的判断。 从土地流拍到供需变化 去年10月12日,郑州市出让10宗国有建设用地使用权,结果是6宗地块底价成交、1宗地块流拍。 这是自2016年以来,郑州首次出现土地流拍。 与2016年、2017年地王频出相比,2018年郑州的土拍市场“底价成交”“熔断价成交”成为常态,但在10月之前均没有出现土地流拍的状况。无独有偶,今年1月8日,郑州市出让4宗地,郑政出〔2018〕165、166号地(网)为中原区刁沟村城改地;郑政出〔2018〕164号地(网)为金水区洋槐村合村并城用地;郑政出〔2018〕167号地(网)为二七区郭家咀村合村并城用地。其中,恒大以起始价摘得中原区165、166号地,郑州市二七新区建设投资开发有限公司以起始价摘得167号地,位于金水区的164号地流拍。 消息一出,市场哗然! 如果说,去年7月,河南楼市还有点羞答答,市场还留有余温的话,那么8月份,郑州楼市可谓有点伤感了。 面对市场竞争的不断加剧,企业要怎样提高自身优势?碧桂园河南一部营销总经理齐华伟有自己的见解,他指出,经过近30年的发展,我国一大批房产企业快速成长起来,随之而来的是,一大批购房客户也被地产形势“教导”成了置业“专家”,很多客户在置业方面的专业性,并不比开发商差。在这种背景下,营销的本质已经回归到产品层面,产品的精致化、物业服务的细致化才是企业发展的关键。 对此,永威集团营销中心总经理张晓征说,随着消费结构的升级,未来房地产市场将逐渐品质化、多元化。今后市场上将发展出更多的文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产、网络地产等新的产品形态。同时,房地产在品质方面将有所转变。而随着中国经济进入到高质量发展阶段,房地产也要顺应形势,向中高端转变。 从市场调控到稳健前行 日前召开的中央经济工作会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。 与此同时,国家住房与城乡建设工作会议也指明了2019年楼市的发展方向:稳地价,稳房价,稳预期。 国家严控资金流向房地产领域,因此加快销售回款成为房企共识。截止到目前,安居客数据显示,河南房地产市场,特别是郑州房地产市场,2019年1月份的均价为13574元/平方米,环比去年12月份下降0.05%,2月份均价为13687元/平方米,环比1月份上涨0.84%,3月均价为13660元/平方米,环比2月份下降0.19%。 对此,也有业内人士称,判断房价走势的方法是长期看人口、中期看土地、短期看经济发展。2019年,大部分三、四线城市势必进入深度调整期,不同城市间表现分化,改善住房人群明显增多。市场整体较之前更趋于理性化。 那么,面对市场竞争的不断加剧,企业要如何提高自身优势,满足市场需求?永威集团营销中心总经理张晓征说,企业发展要聚焦优势,牢牢抓住自身的特色优势,在自身的特色优势领域做深、做透、做精。过去的房地产更多的是大众化,今后将向特色化与个性化转变,为此,企业为了满足市场需求,需要产品转型升级,服务转型升级,让市场理性回归。 据裕华集团营销管理中心总监侯兴湘分析,经过2017年、2018年的市场下行,迫使开发商提高产品品质、对产品设计进行升级,突出更高的性价比,以迎合当前消费升级的需要。 文章来源:河南日报 记者 王军伟
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