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濮阳房产网 > 新闻资讯 > 楼市快递 > 一二线城市土地市场年末冲刺 楼市供求格局酿变

一二线城市土地市场年末冲刺 楼市供求格局酿变

发布日期:2018-11-29

房企过冬

时值年末,土地市场持续升温。数据显示,11月一二线城市合计供应土地已近1500宗。在这背后:部分资金充裕的房企正积极拿地备货。而资金链紧绷的房企则收缩战线、出售资产,转型求生存。房企间的实力分化也越来越明显,“50强”已成为房企融资过程中的关键门槛。另外,房地产融资渠道正持续收紧,开发贷、发债、股权融资及海外融资受限,由此信托融资也变得愈发重要。(包芳鸣)

导读

从整体看,房企拿地意愿比2018年上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现,对非优质地块的积极性降低,对总价较高的地块相对谨慎。

临近年底,土地市场迎来久违的成交高峰。

11月26日,北京出让的13宗地块中成交12宗,成交总金额高达316.46亿元,单日成交数量与金额均为史上最高;当天,北京、上海、杭州等多个城市,合计成交土地金额达428.2亿元。

一二线城市土地市场似乎正在回暖。据21世纪经济报道记者统计,整个11月,一二线城市合计供应土地已近1500宗,往日供应稀缺的深圳加入推地大军;12月,热点城市厦门、南京也都将迎来年底的出让热潮,合计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。

多位业内人士表示,虽然一二线城市调控政策严格,但对于部分资金充裕的房企来说,依然会集中拿地。而土地供应大幅增加,意味着在未来将上市大量的房源。

这使得供需结构缓解,未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加,会在一两年后形成供应量,市场整体来说将保持稳定。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。

值得关注的是,在部分城市,供应的大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力,比如北京的限竞房在短期内供应大增,在很大程度上平抑了整体房价。

年底抢地潮

中国房地产在2018年进入下行周期,土地市场亦是如此。

过去的10个月,土地流拍现象在多地上演。据广发证券统计,前三季度土地流拍数量已达到888宗,10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

年内,大部分城市卖地金额涨幅放缓,截至11月26日,全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿,同比上涨7.3%,是多年来的最低涨幅。

到了年底,地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市,开始明显增加土地供应;部分城市修改土地出让规则,包括减少保证金、共用保证金等,减低土地成交门槛,导致年末土地成交高峰出现。

例如,11月7日,广州集中挂牌了18宗地块,总起拍价约316.8亿元,刷新了今年起拍总价纪录;同日,济南一口气推出12宗土地,总面积约为45万平方米,总起始价约为46.49亿元。

土地稀缺的深圳,也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示,截至目前,11月共计有11宗地块出让,其中包括居住用地4宗,商业办公地5宗,物流用地和工业用地各1宗。

据统计,一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年纪录,而二线城市供应量也有所上涨,11月供应了土地合计1400宗,创年内新高。

这一趋势在12月还将延续。因交地原因未赶上11月出让热潮的厦门,随着中止地块的恢复出让及新增供应,12月将有8宗地块陆续入市交易,新增供应77.86万平方米,总起拍价达137亿元;南京(不含溧水、高淳)也将在11月29日至12月18日出让22宗地块,起拍总价118.8亿元。

供应的提升带动着开发商的拿地热情。

据东方证券监测,11月19日至11月23日一周内,26大城市在土地出让金上升的情况下,成交土地数依然达到26块。

热情从成交价也得以体现,中原地产数据显示,11月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米,环比上涨33.33%。

成交的溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例,除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外,大部分依然处于平稳中,基本溢价率集中在20%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行,少数土地溢价率为1.56%,甚至0.5%。

中原地产首席分析师张大伟认为,从近期土地市场报价与最后竞价情况看,土地市场最大的特点是并没有想象中那么冷,房企依然积极拿地,特别是优质地块,争抢依然激烈。

但从整体看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现,对非优质地块的积极性降低,对地块总价较高的地块相对谨慎。

张大伟指出,资金成本的优势将是房企在土地市场最大的优势,未来一二线城市地价超过30亿的地块,民企将很难参与或者单独竞争。

供应影响房价

大量的土地供应,在未来将转化成房源入市,“2019年市场供应量将明显上涨”,张大伟表示。

以北京为例,据中原统计,北京累计供应的限竞房土地合计已经多达80块,限竞房住宅规划建筑面积高达774万平米。按照70-90平米为主测算,将形成超过7万套限竞房。

前期的土地已转化为房源。数据显示,11月北京供应住宅23期合计住宅套数多达6218套,10月、9月分别供应25期8918套、31期7570套。

然而,市场的反应却不尽如人意。年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期,供应限竞房套数为18580套,面积为216.5万平米。而网签销售的套数仅3391套,签约比例仅18.3%。

据此测算,入市项目的平均去化只有3成多。

张大伟分析,北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市,购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显,使得供大于求开始出现。

他预计,按照最近入市的节奏看,未来2个多月,还将有1-2万套限竞房入市,年底限竞房将积压库存超过1000亿。

巨大的供应给开发商带来了竞争压力。一家华南房企在北京的限竞房项目销售负责人表示,今年市场本来就在下滑,商品房的新房和二手房也在降价,限竞房又这么多,项目的去化压力很大。他认为,低价限竞房的大量存在,在整体上已经改变了北京楼市的供求结构,平抑了房价。

北京的限竞房可说是一个特例。全国来看,知名土地专家邹晓云认为,市场供求机制已经失调,单方面增加土地和房屋,很难产生大的影响。加之土地到房屋的链条很长,很难预测到未来会有什么变化。

邹晓云进一步指出,楼市是政策市,只要政策是稳定的,市场就不会有太多的变化。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,土地供应增加并不意味着供过于求的局面会立即出现,今年底拿的地,要后年底才能在住房市场上显示出来;维稳依然是基本原则和目标。

价格方面,宋丁认为,上半年以来,深圳供地以及企业拿地的积极性都不是太高,下半年不将缺口补起来的话,明年房价将呈现出上涨压力。

张大伟则表示,北京开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战;另外厦门等地房价也明显下行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,土地供应虽对补库存有积极导向,但若要对房价产生影响,房企仍需加快新项目开工、新房源入市,真正变成有效供应。

文章来源:21世纪经济报道     记者  张晓玲   实习生 孙艺萌 林诗苑 深圳、广州报道


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