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濮阳房产网 > 新闻资讯 > 房产评估 > 新形势下房地产估价机构服务多元化的方向

新形势下房地产估价机构服务多元化的方向

发布日期:2016-4-8

当前中国经济面临减速度、调结构、上台阶的新常态,国家鼓励和支持新技术、新模式、新业态和新产业的发展,在这样的形势下房地产估价机构也处于转型发展的时期,一些经营发展模式、新技术的探索不断涌现。但对房地产服务供应商而言,无论是服务的成果还是工具的革新都离不开服务的本质,服务内容的广度和深度才是生存和发展的根本,因此房地产估价机构应对如何提高服务能力和水平进行更多的思考。

一、当前房地产估价机构发展面临的主要问题

(一)科技进步的冲击、市场及政策的变化与传统业务的萎缩

1.互联网大数据的兴起与银行抵押业务的减少

在大数据和“互联网+”的理念推动下,国内的自动估价系统不断出现。这些自动估价系统利用数据自动抓取、评估计算模型对于同质化较强的单套住宅的价格达到自动计算,并通过移动终端的使用增加了与客户的粘合度,客户可以快速地获取估价结果信息,大大提高效率。传统的普通住宅抵押估价业务存在被自动估价系统替代的危机,即使目前许多银行尚未采用自动估价系统的结果来作为放贷依据,但是以此作为内部审核、压力测试工具的不在少数。商业银行在中间服务“银行付费”的压力下,采用自动估价系统或者大幅降低估价付费的趋势已经出现,致使估价机构传统的抵押估价业务面临数量减少和收费降低的危机。

2.批量估价技术的进步与个案评税业务的下降

在国家税务总局倡导的利用房地产批量估价技术进行交易核税的相关要求下,近几年批量估价在房地产交易环节的计税价值评估方面取得了较快发展,早期批量估价主要针对成套住宅,其他类型的房地产,诸如别墅、商场、店铺、写字楼、工厂等,大都仍以个案估价为主,但随着批量估价技术的进步,上述类型的房地产也会被逐步纳入其中,个案估价会面临愈渐减少的境地。

3.土地集约利用的导向与土地出让估价业务的减少

2014年国土资源部发布《节约集约利用土地规定》(国土资源部第61号令),各地土地管理部门陆续将土地政策向减少建设用地增量,提升存量建设用地的质量方面转变。这一政策转变反映到估价领域的直接结果是,2015年土地出让估价的数量大幅度减少,预计这一趋势还将持续。

(二)估价机构服务意识的欠缺

1.收费竞争导致服务质量难以提高

估价机构之间收费价格的竞争在一些地方和领域表现得较为突出。市场经济环境下,企业面临生存和发展的压力,价格竞争是必然的,但是一味地压低收费,忽视甚至降低服务质量,势必对行业造成伤害。估价机构在保证服务质量的前提下,通过提高效率降低成本来进行收费的竞争是无可非议的,但是过低的收费、低价竞争会导致外界丧失对行业的尊重。如果服务质量再出现下降,用流水作业“生产”估价报告,用“估价工”代替“估价师”,那么行业将无法吸引优秀人才。优秀的机构退出,低质服务的机构成为主体,劣币驱逐良币,  最终受损的是整个行业。

2. 服务意识的欠缺与竞争力的缺失

长期以来估价机构的业务主要来源于政府部门、金融机构的鉴证性诉求,较少来源于市场的自发需要。当鉴证性业务随着行政改革和市场发展减少时,估价机构与市场需求契合度较差、服务意识不足的短板就显现出来。另外,业务上的同质化,使大部分估价机构缺乏核心竞争力。核心竞争力不仅是提供估价报告,而是以客户需求为根本,用自身的专业能力为客户提供专业意见和建议,帮助客户获得合法的、最大的收益。

二、房地产估价服务多元化的方向探索

当下估价机构探索转型发展的过程中,服务多元化是一个重要的方向,可从房地产开发经营的全生命周期、从政府管理需求、从房地产金融等方面去寻求机会。

(一)在房地产开发经营的生命周期中拓展估价服务

 1.土地储备、房屋征收或城市更新的全流程服务

当前我国新开发建设用地大都通过土地储备、房屋征收或城市更新等渠道形成。估价机构通常只在房屋征收(拆迁)补偿中提供估价服务,其实此过程中有许多服务是可以延展的,包括:(1)前期调查。即建筑物调查、土地使用调查、人口调查、市政公共服务设施调查、环境设施调查、社区关系调查、空间场所调查、地形地貌地质等,为征收方案或城市更新规划方案确定提供基础资料。(2)成本估算及风险评估。根据调查数据和搬迁补偿方案测算补偿成本,找出可能的风险因素并进行分析,提出相关处置措施和建议。(3)审核与督导。借鉴深圳市房屋征收中普遍采用的“督导”方式,估价机构参与监督房屋征收补偿,并对整个征收费用支出进行审核。这些服务实践在深圳已由估价机构广泛承担,收获了良好的经验。

2.为科学规划提供经济分析

城市发展离不开科学的规划,规划需兼顾经济效益和社会功能。估价机构可以在总体规划的前提下,根据搬迁补偿成本测算,确定局部区域的土地最高、最佳利用方式(比如土地细分用途、不同用途配比、适合的容积率等),为具体地块或分区的规划和开发利用提供有效的经济分析。如果是成片改造的,还可根据市场动态研究,进行开发定位分析,为地块的组合、供地时间等提供专业意见,保证土地开发的最佳效益。

3.房地产开发建设中的专业服务

房地产开发建设中估价机构常常承担开发立项的可行性分析、用于融资目的的土地与在建工程抵押价值评估,在此基础上估价机构可进一步进行房地产投融资的咨询服务,包括投融资模式的比较分析和选择、经济效益预测与评价等,从满足客户最大投资收益和风险控制的角度给予客户咨询意见。

4.房地产经营中的专业服务

房地产的商业开发是为了获取收益,要获取最大的收益就需要良好的营销和经营,做到保值增值,达到最佳的投资回报目标,这也需要专业服务。(l)市场调研分析服务。市场调研分析是制定销售和经营方案的基础,除了特定用途房地产市场分析、区域市场分析外,供(给)需(求)的调查分析是难点,要想让客户愿意为市场分析埋单,估价师还需在针对性和专业性上进一步提升。(2)制定价格方案。在市场调研的基础上,准确定位,制定销售或者出租经营的价格。(3)商业地产的运营分析。通常大型购物中心、酒店等经营性房地产被称为“商业地产”,商业地产需要在整个生命周期内靠长期的经营维持良好品质,才能使资产保值增值。不同的运营方式就有不同的收益和成本支出,产生不同的现金流,带来不同的投资回报,体现在一定周期内价值也会不同。估价师除了可以运用估价的相关知识,还应熟知运营规律、成本,从资金回收和回报等角度提供咨询意见。

(二)积极开拓房地产金融领域的服务

1.信贷资金的风险分析和资金监管服务

信贷会面临多方面风险,截至2014年底,中国商业银行不良贷款率上升至1 .29%,四季度坏账的增速为2004年以来最快,达到0.13%,包括政策银行在内的整个银行业金融系统坏账率为1.64%。银行的坏账处理成为2015年的一项重要工作,其中包含抵押房地产的处置变现。在房地产处置变现中出现了一些“资不抵债”的情况,即处置变现的价款扣除应缴税金和交易手续费后无法覆盖贷款本息。除银行以外,信托公司、小额贷款公司等也都有基于房地产价值的信贷业务,而目前这些机构的风险控制体系总体比银行略差。因此,在经  济增速下滑、房地产市场波动时,信贷风险分析的重要性凸显。虽然房地产抵押估价报告中有变现能力分析和风险提示的内容,但通常更多地关注估价结果是否能满足放贷的需要,对每个项目鲜有针对性的风险分析。因此,根据金融机构风险预测和控制的需要,把抵押房地产在贷款存续期内面临的各类风险,以及合理预测变现价格、变现费用、税金等做出清晰的分析,形成报告,也是金融机构需要的一项服务。

另外,为保证专款专用,金融机构需要对贷款资金的使用进行监管,比如房地产开发项目的信贷资金放款要根据房地产的开发建设进度、资金投入情况确定,这其中需要专业的第三方机构进行跟踪。房地产估价师具备提供这类服务的基本知识, 在建设工程成本费用、建设进度等方面更深入细致地把控,是完全能够胜任的监管任务,为金融机构控制风险发挥作用。

2.房地产证券化中的估值服务

房地产投资量大、流动性差的特征使其对融资具有很大依赖性,原有的融资方式主要通过银行贷款。房地产证券化则是房地产融资手段的创新,把流动性较低的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易,它是一种随着全球房地产金融业的发展衍生出来并快速发展的金融工具。与传统的凭借资金需求者本身的资信能力来融资不同,房地产证券化是收入导向型融资方式,即凭借权益人房地产的未来收入能力来融资,是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。而房地产信投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。运行前期需要进行房地产尽职调查,期初(进入)期末(退出)需要进行房地产估价,甚至每个结算期都要对运营情况或价值进行调查和评估。从事证券化的不动产估价应能够熟练运用收益法,根据房地产运营情况、回报要求进行现金流分析。

3.“以房养老”的服务探索

随着人口老龄化的到来,养老问题日益受到关注。“以房养老”是目前探索养老模式中的重要类型,实际是一种“住房反向抵押贷款”,指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额年金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,老人去世后,贷款机构根据约定有权收回或处置房地产。在设定抵押的期初、房屋处置的时候都需要进行房地产价值评估,若采取出租经营方式,则可能需要进行市场租赁价格等评估。针对浮动年金的产品,应定期对房地产价值进行追踪评估,以确定浮动年金。根据风险控制的要求,须定期进行风险分析与评估。此外,利用房地产开发经营的技能还能在养老设施的选址、建设、运营等方面提供咨询服务。

(三)积极为政府相关部门提供第三方服务

1.努力承担土地使用权出让精细化管理中的估价服务

土地节约集约利用的要求使政府对土地的管理趋向严格和精细化。如上海提出了出让土地全生命周期管理的理念,对土地的利用全要素、全过程以及综合效益实施动态评估和监管。在此要求下,首先土地出让评估要求精细化,需体现用途细分、运营管理、弹性出让年期的差异。另外,需要对各个用期内的土地利用绩效、环境影响和污染修复费用进行评估,对建筑能效进行测评,这些工作不可能由政府来承担,需要购买第三方服务。估价机构只要做好知识和人才的储备,就能够参与其中。

2.积极准备为房地产相关税收征缴提供全面服务

许多房地产估价机构都参与了房地产交易环节计税价值的核价、个案估价、以及土地增值税扣除项目评估等工作。目前房地产保有环节的税收法律制度正在酝酿中,许多人认为这是估价行业的一大利好。我们现在必须练好内功,做好准备。包括:(1)学习或了解国内外房地产的相关税法、估价要求、经验和技术;(2)深入探索批量估价理论方法;(3)完善房地产基础数据库、估价数据库的建设。

3.为保障性住房价格和佣金体系的建立提供服务

我国大力推进保障性住房建设已有多年,形成了以经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、安置房、限价房、安居房等为主要类型的保障性住房体系。但各类保障性住房的价格和佣金制定规则似乎缺乏基础性的研究测算和统一标准,常见的一种情况是由房地产交易中心(有些地方是由房地产估价公司)出具周边的普通商品房平均市场价格或市场租金数据,在此基础上给一折扣系数来定价、定租。笔者认为保障性住房要突出其保障性和政策性,应根据各保障对象的经济承受能力、保障性住房的建设和日常运营成本分担,来分析、制定不同类型保障性住房的合理价格和佣金。房地产估价机构作为专业服务机构可以从相关政策、家庭收入支出比、房屋建造和运营成本等方面研究定价、定租问题,为政府提供专业服务建议。

三、房地产估价机构的自我改造与提升

在转型发展的挑战和机遇面前,估价机构唯有顺势而为、提升服务,才能做好、做强。

(一)转变观念,倡导专业服务

过去二十年,房地产估价机构依靠法定的传统业务迅速壮大,大多开展“被动”的估价业务,即出于办手续等需要进行的鉴证性估价。在经济转型的当下,传统业务受到挤压,  “被动”的估价业务逐渐减少,我们都需要转变观念,努力增强服务意识,以专业服务去满足客户自发的估价和咨询服务需求。业务多元化并不意味着所有估价机构都要发展成全能的机构,加强在某一领域的专业化也是一种趋势。
(二)提高自身服务能力、积累核心竞争力

房地产估价机构靠专业服务在市场上竞争和立足,所以服务能力是根本。由于长期从事传统鉴证类估价,估价师大多是为了达到某个评估值而调整参数、凑数字,很少从市场研究、模拟市场定价、现实成本积算、合理收益模式的角度去考量,导致专业技术水平提升慢,难以满足当前各种复杂的房地产咨询服务需求。因此估价机构和估价师须在每一次服务案例中勤于思考和努力钻研,逐步累积起自身的核心竞争力。

(三)积极培育客户、拓展市场

除传统估价业务外,大多数估价机构与房地产市场的粘合度不高,很难发现需要提供专业服务的客户和机会。我们要逐步利用传统估价服务,去引导客户,发掘和培育咨询服务的机会。比如一级土地开发单位,通常会委托估价机构从事土地出让、转让的价格评估,我们可以引导和主动为客户提供土地储备成本与规划方案的经济效益分析、市场调研与区域开发定位、供地组合的方案策划等。在每一次案例中为客户解决问题,使其认识到专业服务的优越性,对行业和机构产生信任感,不断地积累客户资源,逐步打开咨询服务的大门。

(四)重视宣传推广、扩大行业影响力

当前公众对于房地产估价行业的认知度较低,行业的受众面较窄,同时缺乏具有影响力的品牌机构。为此,行业学会应首先担负起宣传推广估价行业的重任,通过有效的媒介,将近年来房地产估价行业在社会经济发展中的贡献、成果向社会大众宣传。其次,行业内的资深专家、学者应积极地在公场合对房地产相关社会热点问题发表见解,在提升自我形象的同时,加深公众对估价行业的认知。另外,各估价机构也可利用互联网、自媒体等新兴媒介,扩大影响力。


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